5 choses qui changent pour les propriétaires bailleurs en 2024
De quoi traite cet article ?
Pour ceux qui n’ont pas passé leurs vacances de Noël à éplucher la loi de finances, voici ce qu’il faut retenir des changements applicables en 2024 en immobilier. 1️⃣ Modification du contrat de location à usage d’habitation2️⃣ Extension du plafonnement des loyers3️⃣ Réforme de la fiscalité des locations saisonnières4️⃣ De nouvelles dépenses en copropriété5️⃣ Financement immobilier |
Modification du contrat de location à usage d’habitation
🚨 De nouvelles mentions à faire figurer obligatoirement dans les baux :
- un rappel des délais relatifs à l'exigence de performance énergétique des logements
- le résultat du diagnostic de performance énergétique joint au bail
- le numéro d’identification fiscal du logement
▶ De quoi s’agit- il ?
Il s’agit d’un numéro associé à chaque lot de copropriété (s’il y a un appartement, une cave et un parking il y a 3 numéros distincts). Ce numéro ne doit pas être confondu avec le numéro fiscal du propriétaire.
▶ Où le trouver ?
Il figure sur votre espace impôts.gouv. Vous vous rappelez des déclarations effectuées pour chaque logement à l’été 2023 ? C'est là.
❓Que risquez-vous si votre bail ne comporte pas toutes les mentions obligatoires ?
En fonction des mentions manquantes ou erronées vous encourez une amende ou la possibilité pour votre locataire d’obtenir la nullité du bail ou une indemnisation.
❓Comment être certain de la conformité de votre bail ?
👉 Avec l’accompagnement Cosimmo, votre bail et ses avenants éventuels, sont rédigés par un professionnel de l’immobilier. Vous êtes sûr d'être en conformité avec la loi. |
Extension du plafonnement des loyers
Afin de réguler les loyers d’habitation, certaines villes ont mis en place des mesures de plafonnement des loyers.
Le loyer exigible par le propriétaire ne peut excéder un plafond au m2 (fonction de la nature meublée ou vide de la location, du nombre de pièces et de l’époque de construction). Ce loyer peut, sous conditions, être complété par un complément de loyer si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles.
Il s’agit d’un dispositif expérimental introduit par la loi Alur de 2014. Il a été étendu au fil des années à de nombreuses nouvelles communes bien qu'aucun bilan n’ait été réalisé à ce jour.
❓Où les loyers sont-ils plafonnés ?
- Paris
- Lille, Hellemmes et Lomme
- 9 communes de la Plaine Commune : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen
- Lyon et Villeurbanne
- 9 communes d’Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville
- Montpellier
- Bordeaux
S’y ajouteront en 2024 :
- 24 communes du pays basque : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque
- 21 communes de l’agglomération grenobloise : int-Egrève, Sassenage, Fontaine, Saint-Martin-d'Hères, Seyssinet-Pariset, Echirolles, Le Pont-de-Claix et la totalité des communes du Fontanil-Cornillon, La Tronche, Meylan, Domène, Murianette, Venon, Gières, Seyssins, Eybens, Poisat, Bresson, Claix et Varces-Allières-et-Risset
Si votre bien se situe dans l'une de ces communes vous êtes donc concerné par le plafonnement des loyers mais aussi par l'encadrement des loyers à la relocation.
Quel est le montant du loyer autorisé par la loi ?
Comment le maximiser tout en respectant la réglementation ?
👉 Demandez conseil à un professionnel. Nous calculons le montant maximum du loyer que vous pouvez exiger sans risque de contestation de votre futur locataire. |
Réforme de la fiscalité des locations saisonnières
🚨 Si vous avez perçu plus de 15 000 € de revenus issus de location saisonnière en 2023 prenez RDV avec votre comptable car les nouvelles modalités sont susceptibles de s’appliquer aux revenus perçus en 2023.
▶ Abaissement du seuil d’application du régime Micro BIC à 15 000 € (contre 77 000 € pour les meublés touristiques non classés et 188 700 € pour les meublés touristiques classés)
▶ Réduction du taux d’abattement de 71 % à 51 % pour les meublés touristiques classés en zone rurale
▶ Réduction du taux d’abattement de 71 % à 30 % pour les meublés touristiques classés hors zone rurale
▶ Réduction du taux d’abattement de 50 % à 30 % pour les meublés touristiques non classés
De nouvelles dépenses en copropriété
Diagnostic et Travaux seront à l’ordre du jour de nombreuses Assemblées Générales cette année avec l’entrée en vigueur des lois votées pour favoriser la rénovation des copropriétés.
LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE (DPE) COLLECTIF
✅ Il devient obligatoire dans les copropriétés de 200 lots et + dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Il s’agit d’immeubles construits selon les normes antérieures à la RT 2012.
Les immeubles comprenant entre 51 et 200 lots seront concernés en 2025 et ceux comprenant moins de 50 lots en 2026.
❌ Le DPE collectif n’est pas obligatoire si l’immeuble est classé en classe énergie A, B ou C par un DPE réalisé après le 1er juillet 2021.
🔍 Le DPE collectif vise à estimer la consommation d'énergie et les taux d'émission de gaz à effet de serre de l’immeuble. Il identifie également les travaux à réaliser afin d'améliorer les performances énergétiques.
Pour rappel, il existe également un DPE INDIVIDUEL, obligatoire pour la vente ou la location de chaque appartement.
🗳 La réalisation du DPE collectif doit être votée en Assemblée Générale.
Précisons que le DPE collectif fait partie du DIAGNOSTIC TECHNIQUE GLOBAL (DTG) qui évalue l’état de l’immeuble dans sa globalité. Le DTG est facultatif, sauf lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans ou si l’administration en fait la demande suite à un arrêté d’insalubrité ou de péril.
Le PLAN PLURIANNUEL DE TRAVAUX (PPT)
✅ Il devient obligatoire dans les copropriétés de plus de 15 ans comptant entre 51 et 200 lots.
Le PPT est déjà obligatoire pour les copropriétés de 200 lots et + depuis 2023. Il le deviendra également pour les copropriétés de 50 lots et moins en 2025.
Le PPT est à actualiser tous les 10 ans.
❌ Le PPT n’est pas obligatoire si le DTG réalisé pour l’immeuble ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 prochaines années.
🔍 Le PPT liste, estime et priorise les travaux nécessaires au cours des 10 prochaines années.
Il comprend un volet performance énergétique qui s’appuie sur le DPE collectif.
🗳 La réalisation du PPT doit être votée en Assemblée Générale.
Le crédit immobilier
La hausse des taux amorcée en 2022 s’est poursuivie en 2023. Avec des taux d’intérêt autour des 4 %, chaque coup de pouce est bon à prendre.
- Le calcul du taux d’usure redevient mensuel
Qu'est-ce que le taux d'usure ?
Le taux d’usure est le taux d’intérêt annuel maximum auquel les établissements de crédit peuvent prêter de l’argent. |
Entre février et décembre 2023, le taux d’usure a momentanément été calculé de manière trimestrielle afin de débloquer l’octroi de crédits. Son calcul redevient mensuel.
❓En quoi est-ce important ?
Ce changement de mode de calcul est à interpréter comme un signe de stabilisation (voire de diminution ?) des taux d’intérêt.
- Le prêt à taux zéro (PTZ) est recentré mais plus généreux
Qu'est-ce que le prêt à taux zéro (PTZ) ?
Le PTZ vise à soutenir les foyers modestes dans l’acquisition de leur première résidence principale. Il permet de financer une partie de l’acquisition à un taux d’intérêt de 0 % sur 20, 22 ou 25 ans avec une période de remboursement différée de 5, 10 ou 15 ans. |
🔨 Un nouveau type prêt à taux zéro est créé en 2024.
Le prêt avance mutation (PAM) permet de financer des travaux de rénovation. Le remboursement du capital n’est exigible qu’au moment de la mutation du bien (vente ou succession). Les banques qui accordent ces prêts à compter de septembre 2024, pourront, sous conditions, bénéficier de crédits d’impôt.
❌ Dans le neuf, le PTZ est recentré sur l’habitat collectif situé en zone tendue (A bis A et B1).
❌ Dans l’ancien, le PTZ est recentré sur les zones détendues (B2 et C) et sur des biens nécessitant des travaux représentant au moins 25 % du montant de l'opération à financer et permettant de limiter la consommation énergétique annuelle du logement (classement minimum E au Diagnostic de Performance Energétique).
Qu'est-ce qu'une zone tendue ?
Les zones tendues sont les zones A, A bis et B1 définies à l’article D304-1 du code de la construction et de l’habitation, du moins en ce qui concerne le PTZ. 🚨Méfiez-vous, la définition n’est pas la même selon les thèmes : ▶ Taxe sur les logements vacants et la possibilité de surtaxer les résidences secondaires ▶ Encadrement du loyer, possibilité de mettre en place un plafonnement des loyers et préavis réduit pour le locataire ▶ Plafonnement des honoraires applicables au locataire |
💶 Les conditions du PTZ se font plus généreuses
▶ Les plafonds de ressources ont été largement augmentés afin d’étendre le dispositif aux classes moyennes soit 6 millions de nouveaux bénéficiaires potentiels.
▶ La part du projet pouvant être financée par PTZ passe de 10 % à 20 % pour les locataires de logements sociaux souhaitant se porter acquéreur de leur logement et de 40 % à 50 % pour les ménages les plus modestes.